土拍大战又起?房企抢地透露什么市场信号

烟台搜狐焦点 2019-04-12 10:23:14
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近日,楼市讨论火爆的话题除了“小阳春”之外,还有土地市场“回暖”。 新消息传来,3月28日重庆一天拍出两宗破万住宅地块,楼面价(楼面价=土地总价÷规划建筑面积)?#30452;?#20026;10596元/㎡、10662元/㎡。然而,此时重庆主城商品住宅销售均价为为12826元/㎡。这二者仅差2000元/㎡。 楼盘总销售额构

近日,楼市讨论火爆的话题除了“小阳春”之外,还有土地市场“回暖?#34180;?/p>

新消息传来,3月28日重庆一天拍出两宗破万住宅地块,楼面价(楼面价=土地总价÷规划建筑面积)?#30452;?#20026;10596元/㎡、10662元/㎡。然而,此时重庆主城商品住宅销售均价为为12826元/㎡。这二者仅差2000元/㎡。

楼盘总销售额构成比例图(图片来源?#21644;?#32476;)

从上图看来,购地成本约占总销售额40%,那么10000元/㎡左右的楼面价,意味着在未来2年内,这批住房售价将达到25000/㎡!

虽然楼面价高不意味着房价一定高,?#28909;?#38480;价楼盘,但是房价=土地价格+建筑物价格,楼面价和房价成正比例关系。高溢价率的土地(面粉),意味着房价(面包)也?#25442;?#20302;到哪里去。

重庆近三年住宅用地成交楼面价及溢价?#26159;?#20917;

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

(图片来源?#21644;?#32476;)

同?#20445;?#21512;肥出现了两宗溢价率超过100%的地块,南京市栖霞区拍出了3月总价53.2亿的地块,溢价率达28.8%,昆明市也拍出溢价率132.6的高价地。

1. 土地市场似乎随着?#25112;?#21464;暖的气温,逐渐热了起来,真相是什么?

据统计,全国住宅地块,3月下旬?#26149;霞?#25104;交55宗,其中,溢价率低于20%的只有17宗,有5宗地块溢价率超过100%,合计19宗溢价率超过40%。

图片来源:中原地产研究中心

克尔瑞报告显?#33606;?019年以来土地成交集中在中西部、京津冀?#32479;?#19977;角区域的二线城市,地块成?#30343;?#37327;最多的城市为郑州,高达81块。

图片来源:克尔瑞地产研究

由此看来,3月?#33694;?#22320;的土拍市场是有一定升温的,且大多集中在二线城市,也就是全面放开落户条件的人口数为300-500万的I型大城市。

图片来源:中指研究院

未来这些二线城市人口规模会随着都市圈的发展而升级。因此,开发商跟随着人口和政策的脚步,在二线城市放开了拿地的节奏。

不可忽视的是,土拍市场一季?#26085;?#20307;成?#36824;?#27169;位于低位, 50大热点城市卖地合计7747.5亿,同比2018年同期下调了14.5%。二线城市与强三线城市地价同比、环?#26085;?#24133;明显。

一季度50大土地热点城市卖地前30名 

图片来源:中原地产研究中心

土地市场是趋于理性的。从一季?#28909;?#22269;热点城市的土地市场溢价?#26159;?#20917;看,同比有35个城市溢价率下调。刚刚谢幕的香港内房股年报?#33606;?#19990;贸房地产副主席许世坛和融信地产主席欧宗洪等闵系房企大佬认为:“现在去抢地,如果政策不放松,有被套风险?#34180;?/b>

2. 即便如此,三月“疯狂”的土地市场背后,房企有哪些资本逻辑?

土地储?#21103;皇?#20026;房企未来发展立足之本,同时土地储备的规模和布?#24544;?#26263;示了这个企业的实力和战略选择。规模性发展,从来都是房企的追求。去年大量房企去杠杆、降负债的潮流中,土地市场一度沉寂,今年随着补?#20013;?#35201;,房企在土地市场上又活跃起来。

我们也注意到,房企在选择土地投资时更加审慎,地价?#25856;啤?#20154;口支撑面?#32479;?#24066;发展预期,仍是主要考?#19988;?#32032;。

恒大研究院任泽平讲:“房地产长期?#24904;?#21475;,中期看土地,?#21776;?#30475;金融。?#34180;?#20080;买买”的背后还是房企有钱了!3月40家典型上市房企完成融资总额突破了1000亿大关,创出16个月新高!

图片来源:同策研究院

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表?#33606;骸?#20174;去年11月开始,开发企业融资尤其是发债?#32933;?#26159;宽松很多,近几个月的融资额度较高,也使开发商资金面得到缓解。?#26412;?#21382;了去年多次?#24213;跡?#38134;行的钱多了,开发商融资局部也放松了。

此外,3月楼市部分地区销售火爆,成交上涨,加上部分城市调控松动,也让开发商有了更好的市场预期。

然而,土地市场的火热,溢价率的攀升,让人不禁?#20999;?#25151;价的继续上涨,自去年的?#23777;?#20197;来,逐步稳定的房地产市场会再起波澜。

同?#20445;?#39640;溢价抢地房企也担?#28118;?#38543;着房价上涨,带来?#24247;?#25511;政策再度落地,若限价大棒一落,可能面临的是薄利甚至负利润的结果。

因此,此刻“疯狂”的土地市场是战战兢兢、如履薄冰的?#27604;佟?/p>

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